这家房企在高库存城市劲销近百万平,就靠你想不到的1个特长!

发表于 讨论求助 2021-02-12 14:53:38

政策、法规总是滞后于社会现实和行业发展!中国的钢结构住宅尤其如此!

尽管全世界70%都是钢结构住宅,尽管中国钢铁产能多年严重过剩,尽管中国也是个地震频发的国家,但国内地产行业并没有大面积推广钢结构住宅。

媒体与舆论也对钢结构住宅界定为“冷门话题”懒得报道……


内蒙古包头有一家企业,拿下100万平米超大规模住宅项目、要盖目前中国最大的钢结构住宅,过去几年中成功交付面积就高达58万平米,销售面积更是远超过这个数字。仅去年一年他们就在高库存的包头强销近7.5亿元。


这家房企的名字叫——万郡房产,石杭萧钢构旗下房产公司,是目前西北首家、全国最大的钢结构住宅探索者!


什么是钢结构住宅?现在住宅产业化不都在谈PC混凝土构件吗?冰冷的钢结构住宅适合居住吗?为何全世界住宅70%是钢结构?中国钢结构住宅为何推进缓慢?带着太多的问题,明源地产研究院专程奔赴内蒙古包头,对话了万郡房产总经理刘亮俊。

1


钢结构住宅是未来趋势


过去,人们经常说钢结构只能在摩天大楼上应用,实际上,它还能盖出“绿房子”。


1住宅3.0:全世界70%住宅都是钢结构住宅


全世界70%都是钢结构住宅,中国也必然走向这一天!早在1931世界第一高楼----443.5米的美国帝国大厦,就已经采用钢结构模式.而2014年中国第一高楼632米的上海中心也是采用钢结构模式。


回到住宅领域,欧美国家住宅60%都采用钢结构,而日本和我国台湾新建的住宅几乎100%采用钢结构。在中国大陆,建筑结构经过了第一代“砖混结构”,第二代“钢筋混凝土”结构到第三代“钢结构”的升级和换代。


2一剂猛药:破解钢产能过剩与农民工短缺间的难题


在中国,钢铁产能过剩是行业老大难问题,推广钢结构住宅应该是一剂治愈过剩的猛药。

其次,建筑工人、农民工短缺是房地产建筑的老大难问题,目前熟练工人老去而壮年的80后、90后年轻工人不情愿做建筑工人。而钢结构住宅很多都是在工厂里就组装,且自身标准化、自动化程度高,只需要一些技术员,产业工人即可。未来建筑一定是产业工,而非农民工!


3品质升级:产品的高精度、平整度好,抗震性好


钢结构真正从规模上、从精度上实现了产品整体的高精度、高品质和高稳定性。


首先,与传统混凝土住宅相比,钢结构住宅完全不会因为人工差异和人工心情波动带来产品不稳定性导致的品质和标准差异,基本不会出现类似混凝土结构的空鼓、裂缝、漏水等品质问题,而更多依赖自动化、标准化、流程化保持高品质、高精度。


其二,在建立在钢结构住宅基础上的BIM系统,能够提升产品的精致度,品质更易控制,更值得一说的是钢结构非常适合如今越来越普及的精装修,比如墙面的平整度,瓷砖尺寸的最大化。


其三,钢结构住宅因为钢的特性,整体抗震性大幅度提升,在地震带优势明显。


4得房率高:同容积率下栋距更大,室内得房率高


除了品质之外,钢结构住宅得房率高,空间优势明显。


其一,钢结构相对混凝土结构,能够轻松实现在同样的容积率下,做出更大的“楼栋距”,因为钢结构板式结构、承重能力更强,相对塔式结构,能够增大栋距,变相提升景观的开阔面和视野。万郡房产总经理刘亮俊表示,万郡大都城成为内蒙古包头栋距最大的小区,也是包头景观最好的小区!


其二,从室内空间来讲,由于钢结构承重力更强,所有钢结构墙体比混凝土墙体更薄,100平方米的钢结构住宅相对混凝土结构会多出4~8个平米,整体得房率更高。二则承重力更强,跨度大,所以不需要更多的承重墙,空间设计、装修可以更自由,空间可以多变。


5环保一流:更环保、更节能、资源更循环


若产业化的钢结构生产方式普及,建筑垃圾将减少约83%,材料损耗减少约60%,可回收材料增加60%,建筑节能达50%以上。


具体而言,钢结构住宅实现了五个根本性转变:一是室外作业搬到室内做了,二是工地事情搬到工厂做了,钢结构住宅大多提前在工场组装完毕;三是高空事情搬到地面做了,四是危险复杂都让机器、机器人做了,五是所有质量和安全都让计算机掌控了”。


另外,钢结构住宅还可以把屋子里的钢材取出来回炉重新冶炼,不浪费,钢结构拥有钢材回收率高达90%的优势!而普通混凝土结构虽然里面藏了一些钢筋,但基本无法再次利用。


2


钢结构住宅为何只能小步快跑?


理想很丰满,现实很骨感!既然钢结构住宅这么好,为何国家没有大力推行?


1政策层面:政策优惠只打雷不下雨,税费减免少


中国房地产本质是政策市,但这些年来,政府对钢结构住宅行业往往是只打雷不下雨。诚然,钢结构住宅是好,是未来趋势,但目前仅仅只有几个大型企业去做钢结构住宅,没有形成规模效应,所以扶植的政策,税收优惠等,政府往往“下雨太少”。


万郡·大都城项目是中国西部首个百万方超大型钢结构住宅群,获得省市、部级奖项30余次,大幅度减少了农民工、建筑垃圾,配套服务的需求,但建筑垃圾费,农民工保证费等收费,政府没有减免,还是一刀切了。


2专利层面:仅仅几个企业去做住宅产业化是可怕的


整个钢结构住宅行业的从业者,目前仅仅依靠几个大企业去推动住宅产业化、钢结构住宅的研究和开发,而且研发还不敢大规模的投入,最大的担忧就在于知识产权保护在钢结构住宅行业缺乏。万郡房产总经理刘亮俊坦言:“万郡房产钢结构住宅配套产品技术,就遭受到部分同行的严重抄袭。”


3人才层面:核心人才+产业工人缺乏


任何行业,人才是根本,而钢结构“核心人才与产业工人”整体规模上缺乏,是制约钢结构住宅成长缓慢的一个原因。


首先,核心人才缺乏,钢结构住宅在全国普及率不高,操盘的项目也极其有限,导致钢结构操盘手,成本控制,产品研发,设计管控等专业核心人才缺乏,这也很大程度上制约了钢结构开发商扩张速度受到制约。


其次,产业工人缺乏,从农民工走向产业工人,是钢结构住宅快速成长的必须,但产业公司核心需要一个配套的成长空间,比如在很多三四线城市产业工人,企业竟然没有给工人购买四险一金,没有保险、退休、医疗金,最终导致产业工人在规模性培育上缺乏系统保障,制约产业工人的供应。



4风险层面:钢结构住宅需要更为专业的管理技术


一方面,传统的建筑公司做了几十年的混凝土结构建筑,对于钢结构住宅这样的新技术新产品了解不够,人才储备也不足。


另一方面,钢结构住宅项目的管理完全不同于传统的混凝土结构建筑,后者全部都是在现场的湿作业,工人也基本是农民工;而钢结构住宅是工业化建筑体系,全部由计算机完成设计,工厂流水线(包括工业机器人)生产,现场由大型机器拚装而成,这样的项目对于管理的整体管理能力要求很高,对工人的素质要求也很高,万郡在多年的实践基础上已经形成了系统的管理模式和体系,但同行在这方面的积累还远远不够。


3


万郡实践:最大钢结构住宅的操盘心经


万郡房产所操盘的钢结构住宅项目,目前已经是西北首家、全国最大的钢结构住宅。目前万郡房产过去几年已经成功交付一个天量的规模,即58万平米钢结构住宅。而去年一年,他们就在一个产能过剩的三线城市劲销7.5个亿,成绩也是非常不错的。他们如何做到这些奇迹?


1公司转型:从钢结构建筑商到钢结构开发商


首先,万郡之前是钢结构公司,类似建筑商,刘亮俊在新时期,强调将万郡从钢结构建筑商向钢结构开发商转变,要真正做成一个规范的房产公司,而不是仅仅关注建好房子。这种改变的价值在于让企业更有客户意识,更有营销意识,而非单独的建筑思维做企业。企业定位转型之后,刘亮俊强调,企业从外部讲要为消费者创造价值,建立营销,服务、品牌意识,而内部则提倡系统化管理,推行了基于房地产开发的成本,研发,营销、运营,OA等的全面管理。


2产品创新:培育杀手锏产品


在包头房地产市场,产能过剩,产品同质化严重,万郡房产开始依托钢结构住宅的特色,主打差异化产品,并在产品自身维度强化创新升级,目前终于研发创新出万郡房产的“杀手锏产品”。即万郡钢结构住宅第三代产品。


第三代产品是由杭萧钢构技术研发的。核心就是在建筑结构体系分别采用钢框架作为支撑体系,在剪力墙推钢管束混凝土剪力墙体系,这样既有剪力墙结构中墙体随建筑功能要求布置灵活的长处,又能充分展示了钢结构制作工业化程度高、施工速度快的特点。


目前,万郡大都城项目是由高度为97米左右的33层住宅建筑群组成的钢结构住宅,抗震设防烈度为8度。在同等容积率下做到了包头市最大楼栋距,而且整个景观的空间得以最大化。


3成本管控:努力控制钢结构成本


钢结构住宅相对混凝土结构价格只能低,不能高,这就要求开发商必须基于钢结构住宅做好成本管理。如果你的成本多贵出300元\平米、500元\平米,那么你的销售优势就少了支撑,或者利润就会出问题。基于此万郡房产努力做好成本策划,做好成本管理。刘亮俊表示,钢结构住宅并不意味着成本增加,在很多环节反而是减少的,比如从工艺来讲,地下室管线都会通过预埋,层高降低,土方成本也降了很多,整个地下车位成本也降低了。最终万郡房产经过成本优化后,除了电梯和消防之外的建筑成本三期目前已经可以做到略低于同等混凝土。


4居住与景观:客户买的是高品质的房子


新的结构体系很重要,但老百姓关心的是住宅的整体品质,客户关注的是能够给他的居住和生活带来什么,更关注使用功能的便捷。比如橱柜,比如电视机悬挂问题,比如打孔穿线问题,厨房里开槽问题,由于钢结构都是钢,就需要特别处理。其次,考虑到精装修一体成型,万郡要提前采用BIM系统,构建安装和组装最终一气呵成,因此对于部品部件的预留洞和卡口,通过BIM计算机系统,完美组装一体化成型。


除了功能的便捷外,客户买房子还是买一种生活方式,而大尺度的小区空间和高品质的景观是带给客户品质生活的最直接体现。经过第三代产品落地后,万郡项目3.0的容积率实现了1:1效果,项目栋距很好,景观带也相对空间更大,配套就能演绎更多精彩,万郡房产在小区内做了个大型的中央人工湖,一年四季如春,这在北方非常难得和稀缺。



4


未来:万郡房产的扩张之路


1合作开发+联盟之路


100万的万郡房产项目规模不小了,但万郡房产是一家力求可持续、稳定增长的房企。刘亮俊强调:钢结构住宅相比传统的混凝土结构住宅,是革命性的变革,需要更多的企业加入,共同推动行业的发展,另外,杭萧和万郡投入巨资研发而积累的技术和管理体系,希望广泛地分享出去,让老百姓更快地住上新一代的房子,在这一过程中,自然也就大大拓展了万郡的发展空间。


在高地价时代,万郡不可能大规模直接拿地,更多是与有土地有资金的一起合作开发。比如你有土地,我来研发,我来操盘、我来管理。有家呼和浩特感觉做传统产品不好卖,所以就主动邀约万郡来做钢结构住宅,目前万郡已经与内蒙古杭萧钢构、中冶地产达成三方合作协议,即一方出地,一方出原材料,一方负责建造运营和管理。这种模式是刘亮俊比较看重的成长之路。


另一条路是联盟之路,目前主要针对万郡的第三代钢结构住宅,加盟费3000万。符合杭萧钢构万郡钢结构城市策略的合作方可以直接加盟。目前杭萧钢构已经吸引了17家加盟商,新增了17个布局厂家。


2城市纪律: 合适第一,四大策略


在城市选择上,万郡房产也摸索到了规律。


首先选择地震带城市。目前中国地震带主要分布在西南,天津、山东,以及广东福建,万郡会优先去这些地方,更能体现钢结构住宅抗震性好的优点。


其次看城市人口,在刘亮俊看来,做房地产还是核心看人口,在人口低于300万人口是很难做地产开发的。


其三看城市房价,基于钢结构住宅的特征,万郡选择的城市房价都会在6000元\平米以上;


其四是紧邻杭萧钢构“分厂”的城市分布。在钢结构产品中,核心的成本来自钢铁生产和运输成本。因此万郡房产在城市选择都会紧邻杭萧钢构分厂,以此整体降低运营成本。目前万郡目标城市聚焦呼市,邯郸,唐山,杭州,这些城市都有杭萧钢构的分厂,而杭州是自己的总部。目前杭萧钢构在各地拥有13家全资或控股子公司,在浙江、安徽、山东、江西、河南、河北、广东、内蒙古等地设立了子公司。


3标准化复制:建立运营管理体系+搭建ERP业务管理平台


万郡房产从钢结构建筑商转型钢结构开发商之后,在刘亮俊的带领下,公司开始梳理和搭建一整套预算管理和运营管理体系。考虑到万郡未来快速复制、标准化、连锁化发展需要,万郡必须提前做好业务标准化、管理标准化和平台系统化。


具体而言,万郡房产在预算管理大力推行了“三算一目标”,即推行了行政预算,财务预算,OA预算和目标成本管理,以此实现对成本、对费用的综合管理。其次,针对一个项目,梳理标准化的项目运营体系,搭建一个对应的标准化的ERP、OA管理体系,这样在新的合作或是代建项目上,万郡房产只需要搭建一套运营管理信息化平台,在团队上任命几个关键人员管理和运营项目即可。


最后来认识一下作出上述精彩分享的万郡房产总经理刘亮俊。


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